El suelo
El proyecto se implanta en el predio 8402, un terreno de 31 950,71 m2, propiedad de la Empresa de Vivienda, adscrita al Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda, trasladado por el Banco Ecuatoriano de la Vivienda, en proceso de liquidación, se incluye en la propuesta de ordenamiento el terreno esquinero en que se encuentran los tanques de EPMAAPQ, del cual el Banco Ecuatoriano de la Vivienda posee una escritura de donación pendiente de registro.
El promotor
La Empresa Pública Nacional de Hábitat y Vivienda fue creada mediante decreto ejecutivo no. 622, del 17 de marzo de 2015, con el objetivo de incrementar la oferta de vivienda con el fin de corregir fallas de mercado en el segmento de vivienda de interés social y prioritario. Para el cumplimiento de su objeto, la Empresa deberá cumplir con las siguientes actividades:
1.-Planificar, habilitar, y urbanizar suelo para desarrollo urbano y vivienda;
2.-Estructurar, gestionar y promover planes, programas y proyectos de vivienda de interés social y prioritario, de desarrollo urbano o de vivienda pública, privada o de la economía popular y solidaria;
3.- Adquirir a cualquier título, gestionar, construir, realizar estudios y diseños, invertir, licitar, contratar, comercializar, arrendar, vender y transferir inmuebles en las diversas modalidades permitidas por la ley;
4.-Realizar planes; programas y proyectos de desarrollo urbano y vivienda que incluyan actuaciones de mejoramiento, rehabilitación y semejantes, sobre inmuebles de propiedad pública para diversos usos y formas de ocupación, con la finalidad de impulsar el desarrollo urbano y la consolidación con calidad de las ciudades;
5.- Gestionar e implementar programas de mejoramiento, rehabilitación y ampliación de edificaciones, destinadas a residencia y usos complementarios, de propiedad pública o privada, acordes a los objetivos de la política pública definida por el ente rector de desarrollo urbano y vivienda;
6.- Transferir bienes o servicios, en valores que garanticen el carácter social de las operaciones y objetivos de la empresa pública;
7.- Articular la coparticipación público-privada para impulsar el sector de la construcción, promoción y financiamiento de vivienda de interés social, prioritaria y residencia y alojamiento temporal;
8.- Asesorar a municipios y distritos metropolitanos en la aplicación de los instrumentos de planificación urbanística y de gestión de suelo previstos en la ley, con el fin de promover el desarrollo de vivienda de interés social y prioritaria; y,
9.- Prestar servicios a favor de entidades públicas, privados y de la economía popular y solidaria, de acuerdo a las actividades inherentes a su objeto de constitución.
PUAE
El Proyecto Urbano Arquitectónico Especial ordena el predio estatal, para su uso en construcción de vivienda de interés público. La propuesta permite el uso residencial del suelo, generando además espacio público que consolide un desarrollo armónico del hábitat. El proyecto permite un buen aprovechamiento de los recursos públicos, en este caso el suelo estatal para uso social, coadyuvando en la resolución del problema de déficit de vivienda, a la vez que posibilita la participación de la sociedad de los recursos generados en la operación inmobiliaria. Se trata de un Proyecto Urbano Arquitectónico Especial y su Ordenanza, para el desarrollo posterior de los proyectos de arquitectura y la construcción de vivienda social.
Plan masa y volumetría
La forma de la parcela y su topografía van a determinar cómo nos enfrentamos a la propuesta. En la actualidad tenemos el trazado de una vía interior del predio que permite el acceso a la antigua sede social del Banco de la Vivienda, esta vía, de 12 metros de ancho, se prolonga hasta conectar con la calle Melchor de Valdez, adaptando el trazado de la nueva vía para no afectar a los tanques de EPMAAP-Q que se encuentran en su parte alta. Esta área ocupada por las instalaciones de agua potable, constituirá uno de los aportes del proyecto a la ciudad.
Marcando la continuidad de la calle Melchor de Valdez, recortamos el predio para entregar a la vía 387,66 m2, esta franja de afectación vial responde a la alineación del trazado de la calle, que actualmente está invadida por el cerramiento del predio. Una vez descontada la afectación, y trazada la vía, dividimos las dos manzanas generadas en 6 predios, de los cuales tres son edificables y los otros tres corresponden a la superficie que se entrega al municipio como área verde y equipamiento.
Lote 1: 10.960,11 m2
Corresponde al lote, con cierta ligera variación, que antiguamente albergaba las bodegas de la JNV y la guardería infantil. Las edificaciones existentes, debido a su estado de conservación, estructura y configuración espacial, se derrocan liberando la totalidad del suelo para nuevos edificios.
En este lote proponemos un peine de siete bloques de vivienda con seis plantas de altura, hacia la calle Martín Ochoa y la misma altura hacia la calle de nueva apertura. La diferencia de nivel entre las dos calles nos permite aprovechar para la construcción de estacionamientos en subsuelo desde la calle de nueva apertura, en planta baja y primera desde la calle Martín Ochoa. Puede aprovecharse el desnivel entre las dos calles para acceder a los dos niveles de estacionamientos sin necesidad de construir rampas internas, ni atravesar los patios orientales del proyecto.
La distribución a tresbolillo de los bloques nos permite generar patios intermedios, con vegetación en la zona hacia la calle de nueva apertura y con grandes árboles hacia la calle Martín Ochoa, ya que no existen subsuelos bajo este patio.
Lote 2: 7.138,54 m2
Se trata de una parte del lote en que anteriormente funcionaba la piscina y sala de fiestas de la sede social del Banco de la Vivienda. Las edificaciones existentes, debido a su estado de conservación, estructura y configuración espacial, se derrocan liberando la totalidad del suelo para nuevos edificios.
En este lote proponemos cuatro bloques de viviendas de cuatro plantas de altura, sin ascensor, que se distribuyen alrededor de dos patios y sendos estacionamientos descubiertos, el tratamiento de estos espacios deberá incluir elementos vegetales y árboles entre los estacionamientos, distribuidos con la lógica de las columnas en los estacionamientos en subsuelo.
Estas viviendas son las más favorecidas por su cercanía al parque público que se propone entregar al municipio.
Lote 3: 2.157,97 m2
Se trata de una parte del lote en que anteriormente funcionaba la fábrica de tubos de la JNV. Las edificaciones existentes, debido a su estado de conservación, estructura y configuración espacial, se derrocan liberando la totalidad del suelo para nuevos edificios.
El predio es dividido por la prolongación de la vía de nueva apertura, segregando la parte del lote en que se encuentran las instalaciones de la EPMAAPS-Q, hacia el occidente del predio 3, edificable, hacia el oriente.
En este lote proponemos dos bloques de viviendas de cuatro plantas de altura, sin ascensor, que se distribuyen alrededor un patio con estacionamientos descubiertos, el tratamiento de este espacio deberá incluir elementos vegetales y árboles entre los estacionamientos, distribuidos con la lógica de las columnas en los estacionamientos en subsuelo.
Aporte: 7.140,45 m2
De los 31.950,71 m2 del suelo inicial, descontando la afectación vial y la apertura de la nueva vía, nos queda un suelo útil de 27.397,07 m2. Los aportes del proyecto para área verde y equipamiento suman entre los tres: parque, área EPMAPS y retiro a calle Melchor de Valdez, 7.140,45 m2 que corresponden al 26% del suelo útil.
Considerando que estamos obligados a entregar un 15% del suelo útil, la propuesta implica un aporte adicional del 11% del suelo, es decir que el proyecto entrega un 173% de la superficie establecida por la norma.
